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收房秘笈

建議收房日期:建議大家在第三天或第四天去收房
需要帶的工具:
   a)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道
   b)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓
   c)1只塞尺--用于測裂縫的寬度
   d)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高
   e)1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通
   f)1只計算器---用于計算數據
   g)1只水筆--用于簽字
   h)1把掃帚--用于打掃室內衛生
   i)1只小凳子和一些報紙、塑料帶,包裝繩--用于時間長,可休息一下及預先
    封閉下水管道。
驗收房子時間:一般是持續2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。
收房過程:
   1)去物業部門查看資料部分,分別有以下幾份資料需要查驗:
   A、房屋的《住宅質量保證書》--可帶走
   B、《住宅使用說明書》--可帶走
   C、《竣工驗收備案表》 D、面積實測表
   E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走
   如果開發商準備充分的話,一般10分鐘即可查看完資料。
   2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。 

問題1:收房注意事項超級實用版
解答:
   驗收房子
   看完那些資料后,基本就可以去驗收房子了,凱文顧問提示:暫且先不要交付一些物業費用及相關費用,此時物業會催促你來交付,可同他們交流,驗收好后,再交付費用.從物業處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)
   1)詳細檢查房屋質量,包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象;(陽臺裂縫危險大)
   【提示】:由于新房子空關時間較長,在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動,用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時候,仔細查看一下,用掃帚清楚后就可以看了
   2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】:特別是查看一些墻體是否有水跡,特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方,如有的話,務必盡快查明原因。
   3)仔細檢查地面,仔細檢查地面有無空殼開裂情況。
   【提示】:如有空鼓,一定要責成陪同物業人員盡快修復,否則在裝修中會很容易打穿樓板,妨礙鄰里關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。
   4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。
   【提示】:關閉分閘,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
   5)驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個下水處灌水,分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等,基本是每個下水口應灌入兩盆水左右,應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。
   【提示】:做好這些后,確認沒問題,要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實,而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。
   6)驗收地面下水情況。在廁衛放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。
   【提示】:在全部用完水后,應再打開水表,看清楚水表數字,記錄下來,同時要記錄電表數字。
   7)核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符;
   【提示】:通常在這方面,應該沒什么大問題,但是確實要仔細核實。
   8)測量一下樓宇的層高,用5米卷尺即可,采樣數據來源地點與具體數據,最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上,同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。
   最后好了,檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就交錢去吧;若有問題,需要同物業人員確定解決方案和解決日期,看解決結果是否影響收房,若影響,需要進行交涉了。

問題2:理直氣壯拒絕不合理收房文書
解答:
  案例1    即使購房合同有明確約定開發商也沒有權代收契稅
   袁前嶺律師:開發商把繳納契稅和公共維修基金作為入住領鑰匙的前提條件,是錯誤的,因為無論是依據法律還是王先生和開發商之間的合同,開發商都不享有這個權利。其次,北京市相關政策明確規定從今年1月1日起不允許任何單位代收契稅,王先生可以向開發商表示該約定違反了法律的強制性規定,屬于無效條款。
   由于開發商要求在交付房屋前交納上述費用和簽署《委托書》,超出了法律規定和購房合同約定的范圍,因此,即使王先生拒絕收房,也是屬于開發商沒有按時向王先生交付房屋,必須承擔逾期交房的違約責任。
   王先生:我們是某小區的業主,開發商在我們去辦理收房手續時告知,只有簽署了開發商出示的“委托協議”,并且把公共維修基金和契稅等費用交給開發商,才能辦理入住手續和領鑰匙。請問律師,如果拒絕簽署該協議,可能產生怎樣后果?
   案例2
   如果在2004年前簽合同分期綜合驗收合格應收房
   朱壽全律師:根據國務院文件,從去年7月1日起取消住宅小區項目竣工綜合驗收,雖然這能避免重復驗收,但綜合驗收取消后,對后期的物管、小區交通、通郵、綠化指標是否達到等,只能靠開發商的誠信,而無法用行政手段干預。
   袁前嶺律師:如果開發商出具了分期綜合驗收的文件,而業主認為該小區達不到分期綜合驗收的條件,那么就需要和分期綜合驗收文件的頒發部門了解相關情況。開發商要求業主在收房前必須簽物業合同的行為,不應該得到法律的支持。如果因此導致業主延遲收房,開發商必須承擔逾期交房的違約責任。但注意保留開發商要求崔先生簽署物業合同時的相關證據,包括錄音、現場證人等等。
   崔先生:我的購房合同中約定:“商品房經分期綜合驗收為交房條件”,現在開發商通知我去收房,但在現場我發現目前小區的綠化,郵箱,道路都還沒有搞好,我可不可以拒絕收房?此外,開發商要求我三年不得更換物業公司,如果我不簽物業合同,他就不交鑰匙,這種情況我應該如何處理?
   案例3
   保修條款低于法定最低限可向市建委相關部門投訴
   袁前嶺律師:依據《房屋建筑工程質量維修辦法》第六條、第七條和《城市房地產開發經營管理條例》規定,開發商約定的條款不得低于法定最低保修期,否則屬于無效條款,吳先生并不需要和開發商作更多的談判。
   王立宏律師:購房者如果發現《住宅質量保證書》上所承諾的保修時間不符合有關規定,可以先找到相關的法律條款出示給開發商,如果開發商仍然拒絕,可找市建委相關部門投訴處理。
   朱壽全律師:如果要起訴,無須要求其出示不交鑰匙的書面證明,但應該保存開發商已經蓋章的《住宅質量保證書》作為日后起訴的證據。
   吳先生:開發商上周通知我收房,但在開發商出具的住宅質量保證書中,注明了屋面防水保修三年,管道及線路保修半年。據我了解,國家規定這兩項的保修期限分別應該是五年和二年,請問律師,這樣的質量保證書我可以不簽嗎?如果談判后開發商仍執意不實行國家的有關規定,我們應該怎么辦?
   案例4
   開發商提供的面積實測表并不包含各戶詳細面積圖
   袁前嶺律師:依據《測繪資質分級標準》和《測繪資質管理規定》的規定,丁級資質的單位也有資格測繪24層塔樓,陳女士如有疑問可到北京市建委了解。
   王立宏律師:面積實測表不需要有圖,沒有各戶的詳細面積圖、公攤面積圖是正常的。戶型的面積中一般會同時附上總建筑面積、總分攤面積、各戶的建筑面積、套內建筑面積、分攤面積、分攤系數以及各個分攤部位的詳細面積。
   陳女士:我在海淀區買了一套房子,現在已進入收房階段,開發商提供的面積實測表是一個丁級資質的單位出具的,我想請問一下,丁級資質的單位有沒有資格測繪24層塔樓?
   此外,該測繪機構提供的面積實測表沒有各戶的詳細面積圖、公攤面積圖,請問一份完整的面積實測表應該包含哪些數據?
   -收房流程
   第一步:業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
   第二步:業主交納剩余房款領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》
   第三步:業主做綜合驗收,就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案
   第四步:根據協議內容解決交房中存在的問題,無法在15日內解決的,雙方應當就解決方案及期限達成書面協議
   第五步:業主簽署《入住交接單》。
   關鍵環節:開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。
   關鍵環節:收房應驗收五項資料:房屋的《住宅質量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)、《竣工驗收備案表》、面積實測表、管線分布竣工圖(可帶走)。
   關鍵環節:交房遇到的問題無法在15日內解決的,業主一定要就解決方案及期限達成書面協議,以防止開發商事后不承認。


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